'경제적 자유'라는 표현이 들어간 책을 보면,
일단 구매하고 본다.
내가 가장 추구하는 것이지만, 한편으로 잡을 수 있을까하는 의구심이 생기는
표현이기 때문이다.
그렇기에, 과연 어떤 방식으로 경제적 자유를 얻었는지 궁금하여
청울림(유대열)이 지은 '나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다'를 읽었다.
3년 만에 월세 1,000만 원 만든 투자철칙이라는 다소 자극적인
문구로 책을 시작한다.
여타 투자서나 재태크 관련 책들이 그러하듯
이 책 또한, 부분을 나눠 초반부에는 글을 읽는 사람들을
자극하고 동기부여 할 수 있는 내용이 포진되어있고
중반부터 말하고자하는 투자 방법론(깊지는 않다)
마무리는 행동의 중요성을 일깨우는 구성이다.
다른 투자서 및 자기개발서와 비슷한 구성을 이루고 있지만
그럼에도 이 책이 주는 힘이 있다.
만난적이 없기에 실제론 어떨지 모르겠지만, 작가의 성격이 책에 고스란히 묻어 있다.
단정적이며 도전적이고 특히 실행하는 힘이 대단함을 느낀다.
책을 읽고 있으면, 이렇게 하면 나도 할 수 있겠구나라는 생각과 동시에 주눅이 드는 것도 사실이다.
리뷰라기 보다, 책의 구절을 다시 한 번 복기하고 정리하는 것이 이번 글의 목적이기에
지금 부터는 책을 읽으며, 줄쳐놨던 내용을 정리하려고 한다.
38p
하루를 48시간처럼 쪼개 살다 보니 자연스럽게 불안감도 사라지고 긍정적인 생각으로 다시 무장되기 시작했다.
일근천하무난사(한결같이 부지런하면 천하에 어려운 일은 없다)라 했던가. 그떄나 지금이나 나는 밑는다. 무든 부정적인 생각은
게으름으로부터 비롯되는 것이라고, 정신없이 움지이는 사람은 고민하고 방활할 틈이 없다.
-> 주말동안 집에만 있으며, 게으르게 하루를 보낸 후 일요일 저녁 잠자리에 누워서 느끼는 불안은
게으르게 보냈던 시간이 주는 벌인가 보다.
40p
나는 무척이나 의심이 많고 신중한 편이다. 무조건 남의 말만 듣고 투자를 시작할 수는 없는 일이었다. 최소한 내 눈으로 직접 확인하고
확신을 갖고 싶었다. 수업 시간에 강사님이 어느 지역의 물건을 추천하고 대략적인 투자 전략과 임대수익에 대해 브리핑을 하면
나는 바로 현지로 달려가서 그게 맞는 말인지 일일이 확인했다. 진짜 그 가격에 낙찰 받을 수 있는 건지, 진짜 그 정도의 임대료를
받을 수 있는 건지, 진짜 그 정도의 가치가 있는 건지 확인하고 또 확인 했다.
몇 달간의 검증 작업을 거치면서 점점 확신을 갖게 되었다. 강사님의 이야기는 모두 사실이었다.
-> 확신은 머리로 생각하는 것이 아니다. 몸소 발로 뛰고 행동해야 가질 수 있는 힘이다.
46p
투자 목표와 나만의 룰을 세워라.
투자 목표를 세우고 기본 원칙도 몇 가지 정했다. 전업투자자는 자신이 사장이자 직원인 1인 기억가다. 자기관리에 조금이라고 구멍이
생기는 순간 숲 속에서 길을 잃을 수밖에 없다. 그래서 나는 스스로의 활동 원칙, 즉 나만의 그라운드 룰을 정했다.
- 무조건 새벽 5시에 일어난다.
- 작은 것부더 정석대로 단계를 밟는다.
- 모든 것을 내 손으로 직접 해본다.
- 지역을 가리지 않고 전국을 대상으로 한다.
- 어디든 가장 먼저 나타나고 가장 늦게 떠난나.
47p
끝없이 타석에 서라.
당시 나는 한 달에 최소 10회 이상 경매에 입찰 했다. 철저히 소액 부동산 경매에만 집중했다.
초창기에 집중적으로 낙찰받았던 물건은 매매가 3,000만 원에서 8,000만 원 사이의 지방 소형아파트 였다.
48p
모든 것이 그런 식이었다. 모르면 강사나 다른 투자자에게 물어보고, 그들도 모르면 책을 사서 읽었다.
책에도 없으면 일단 몸으로 부딪혔다. 부딪히는 거라면 누구보다 자신 있었다. 직장생활을 할 때 맨땅에 헤딩할
일이 무척 많았는데 그때의 경험이 이렇게 큰 도움이 될 줄은 몰랐다.
61p
그러나 앞으로 나아갈 수 있는 방법은 단 하나였다. 내가 할 수 있는 모든 것을 다하는 것.
63p
간절히 원하라. 인내하고 도전하라.
나는 내가 세운 목표를 이루지 못할 거라고는 단 한 번도 생각해본 적이 없다. 오히려 이렇게 미친 듯이 사는데,
이렇게 고생하며 사는데 이뤄지지 않는다면 삶에서 목표 따윈 아무 의미가 없는 것이라 생각했다. 그랬기에 덤덤할 수 있었다.
65p
니체는 <차라투스트라는 이렇게 말했다>에서 인간의 정신을 낙타와 사자에 비유했다. 낙타가 의미하는 것은 의무와 복종이다.
자신의 선택이 아닌 세상이 정해준 기준대로 살아야 하는 존재를 의미한다. 사자는 자유 의지의 상징이다. 살고 싶은 대로 사는 존재다.
그는 다른 이가 주는 먹이를 먹지 않는다. 그 나름의 방식대로 사냥을 한다. 그가 주인이고 법칙이다.
한번 해볼 만한 게임이 아닌가? 3년을 올인해서 50년이 자유로울 수 있다면 말이다.
75p
무항산무항심(맹자) : 일정한 생업이나 재산이 없으면 올바른 마음가짐을 유지할 수 없다.
79p
평범한 사람이 부자가 되기 위해서는 필연적으로 다음 세 단계를 거쳐야 한다,
- 1단계: 돈을 번다
- 2단계: 돈을 모은다
- 3단계: 돈을 불린다
102p
"너무 일과 성공에 집착하지 말고 적당히 휴식도 취하고 적당히 즐기면서 살아"
이런 말을 들으면 편안함 느낌이 든다. 인생을 고단하게 살 이유가 무엇인가?라는 생각이 들 것이다. 그러나 이런 식의 말에
넘어가면 안 된다. 이것은 패자의 언어다. 패자의 언어는 언제나 달콤하고 그럴듯하다.
겉보기에는 그럴듯해 보이는 이 말을 제대로 해석하면 다음과 같다.
"절대 성공할 생각 하지말고 대충대충 살아라. 성공은 네 것이 아니다. 부자? 그거 아무나 되는 것 아니다.
특히 너는 절대 못 된다. 노력해봤자 소용없으니 적당히 해라. 한 살이라도 젋을 때, 좀 더 즐기는 게 낫다."
이렇게 무책임한 말을 아무렇지 않게 하는 사람이라면 더 이상 상종을 하지 말자.
중략
그리고 그들 대다수가 과거를 후회하고 있을 것이다. 헛되이 낭비해버린 그 시간을, 적당히 노력하고 적당히 즐기며
뜨뜻미지근하게 보내버린 인생을 뼈저리게 후회하고 있을 것이 뻔하다.
지금 당신의 주변을 둘러보다. 젊어서 적당히 살다가 평생 별 볼일 없이 사는 사람들이 너무나 많지 않은가?
그들처럼 되고 싶지 않다면 빨리 그들의 달콤한 조언으로부터 도망쳐라. 평균에 수렴하는 삶을 경계하라.
큰 꿈을 꾸고 그 꿈을 향해 달려가라.
116p
부자가 되려면 철저하게 고독해져라
통제력은 외로움과도 관련이 깊다. 진짜 부자가 되려면 외로움을 견뎌야 한다.
남들처럼 슬근슬근 강읭 듣고 강사가 추천하는 지역만 휘휘 찾아 다녀서야 어느 세월에 실력을 키워 고수가 되겠는가.
독하게 공부하라. 사람이 독하게 마음먹으면 직장을 다니면서도 1년에 100권의 책을 읽을 수 있다. 1년에 100권이면
웬만한 투자 방법을 섭렵하는 것은 물론 좋은 마인드까지 장착할 수 있다. 얼마나 쉬운가
1년이면 된다. 좀 더 외로울 수 있다면 그 기간에 부지런히 현장 조사까지 병행하면서 남들보다 훨씬 빨리 앞서 나갈 수 있다.
118p
그래서 나는 투자를 시작하면서 결심했다. 세상에서 가장 외뢰운 사람이 되기로. 그리고 모질게 모든 것을 끊었다.
먼저 친구를 끊었다. 골프를 끊고 당구를 끊었다. 술자리를 끊었다. Tv를 끊고 게임도 끊었다. 늘 곁에 있던 게으름도 끊었다.
그리고 무섭게 투자에 올인했다.
--> 내가 생각하는 성공의 핵심이다. 선택과 집중이라는 표현에 가려진 '포기'를 이해한다면, 과연 얼마나 많은 사람이
선택과 집중이라는 표현을 가볍게 사용하는지 알 수 있다.
144p
고대 그리스인들은 누구에게나 주어진 물리적 시간 외에 어떤 운명적이고 의미 있는 시간이 존재한다 믿었고 이를 가리켜
'카이로스 Kairos'라 칭했다. 우리에게 주어진 시간을 수동적으로 흘려보내는게 아니라 나의 의지와 노력으로 빛나게 만드는 시간,
그것이 카이로스다.
매일 주어지는 점심시간을 누구는 그저 밥 먹고 쉬는 '그저 그런' 시간으로 흘려보내고 누구는 그 시간에 매일 다른 사람과 식사하는
것을 목표로 삼고 하루하루 인맥을 넓혀가는 의미 있는 시간으로 사용한다. 이 사람에게 점심시간은 카이로스다. 시간을 헛되이 보내지 않고
주도적으로 의미 있게 사용한 것이다. 성공한다는 것, 세상을 잘 산다는 것은 얼마나 많은 카이로스를 갖느냐의 문제다. 당신을
당신에게 주어지는 물리적 시간을 얼마나 많이 카리오스로 바꾸고 있는가?
150p
나로부터의 변화가 시작이다.
"새는 힘겹게 투쟁하여 알에서 나온다. 알은 세계다. 태어나려는 자는 한 사계를 깨뜨려야 한다." -데미안-
----------------투자 방법론---------------
157p
부동산은 첫째도 타이밍, 둘째도 타이밍이다. 아무리 입지나 개발 호재가 중요하다 해도 타이밍 앞에서는 한낮 사소한 요인일 뿐이다.
부동산 투자의 기본은 주택이고 주택 투자의 기본은 상승과 하락의 사이클에 있다. 투자자로 성공하려면 이 사이클이 왜 만들어지는지,
어떤 패턴으로 진행되는지를 알아야 한다. 시장의 흐름을 알아야하는 것이다.
중략
결국 '쌀 때'가 언제인가를 살피는 것이 투자의 전부라고 할 수 있다.
내가 알아낸 최고의 집값 변동 요인은 지역별 수요와 공금이다. 특히 공급이야말로 집값 변동을 일으키는 가장 중요한 요인이다.
163p
집값은 정확히 공급량에 의해 좌우된다.
각 지역별 연간 신규 주택 수요량 역시 이에 비례한다. 지역 인구의 0.7~1% 수준이다.
인구가 많이 늘어나거나 유입되는 지역은 1% 내외, 인구가 정체된 지역은 인구의 0.7~0.8% 정도의 신규 주택을 지어야 한다.
인구 1,000만의 서울은 해마다 약 8만 호(0.8%), 인구 1,200만 명인 경기도는 연간 12만 호(1%), 인구 250만 명인 대구는 해마다 2만 호 (0.8%)
새 집을 필요로 한다.
전제 주택의 공급을 살피는 것도 좋지만 우리나라 집값은 아파트 공급에 따라 좌지우지되고 있으므로 아파트의 공급을 살피는 것이 무엇보다 중요하다.
우리나라는 매년 40만 채의 새 집을 공급하야 수요를 충당 할 수 있는데, 이 중에서 약 28만 채 정도가 아파트다.
여기서 28만 채라는 숫자는 전체 인구 5,000만 명의 0.56%에 해당한다. 즉 지역별로 매년 공급해야 하는 새 아파트의 숫자는 지역 인구의 0.56% 정도라고 보면 크게 틀리지 않다. 경기도처럼 인구가 많이 늘어나는 지역은 0.6%, 서울이나 경상도, 전라도처럼 인구 변화가 없거나 감소되는 지역은 0.5% 정도로 계산하면 된다.
인구늘어나는 경기도 0.6%
인구변화 없거나 감소 지역 0.5%
지역별 인구 비례 대비 공급이 많이 부족할수록, 그 부족한 기간이 오래 누적될수록 집값 상승이 커진다.
1998년 외환위기
2008년 미국발 금융위기
두 번의 경제위기로 당시 주택 공급이 크게 위축 되었고, 그 결과 짒값은 크게 올랐다.
대구는 공급의 많고 적음이 아파트 가격에 그대로 반영되는 도시다.
170p (책의 부동산 사계 표 참고)
공급으로 부동산의 사계를 파악하라.
부동산의 봄, 여름, 가을, 겨울 사계절이 한 바퀴 도는 데는, 지역에 따라
10년에서 15년 정도의 시간이 걸린다.
봄: 집 값은 하락하는 데, 전세값은 오르는 국면. 부동산 폭락론이 득세하며, 정부는 부양책을 꺼내든다. 이러한 이유로 사람들은 집 사는 것을 꺼리고 전세로 눈을 돌려 매매값은 하락하고 전세값은 오른다.
여름: 본격적인 상승장의 시작. 전세가가 오르다가 매매가의 턱밑까지 오르면 매매가를 밀어 올리면서, 매매가와 전세가가 함께 오른다. 미분양 아파트도 쭉쭉 빠지며, 집이 부족해서 가격이 오르는 시기이기 때문에 실수요자가 몰리는 전용면적 85제곱미터 이하의 중소형 아파트, 중저가 아파트가 주로 오른다. 이 때, 건설사는 공급을 늘리지만 주택 시공에는 최소 2년이상 시간이 필요하므로 그 시간까지 계속 가격은 상승한다.
가을: 전세가는 상승을 멈추고 혹은 약간 떨어지고 매매가는 뒤 늦게 함류한 실수요자와 투자자들 때문에 크게 상승한다. 전세 수요자가 매매 수요로 전환이 많이 이루어 지기 때문. 대게의 경우 거품이 생겨나며, 정부에서는 부동산 규제책을 발표한다. 늦가을이 되면 여름에 공급을 개시한 물량이 입주를 시작하면서 긴 상승을 마무리 한다.
겨울: 매매가와 전세가가 동시에 떨어진다. 집값이 많이 오른 지역 일 수록 건설사가 공급을 많이 했을 것이기에, 미분양이 넘처난다. 사람들은 집을 사지 않고 건설사도 공급을 끊는다. 이러한 시기가 오래되면 또 다시 봄이 찾아온다.
중요한 것은 사계절이 지역별로 다르게 움직인다는 점이다. (지역별 입주물량 표를 파악하여 앞으로를 예측하자)
*입주물량 출처는 부동산 114, 네이버 부동산
서울, 경기, 경남, 경북, 대구, 대전
*대전은 공급이 몇년간 부족했지만, 집값이 오르지 않은 이유는 세종시의 공급이 수요를 충족 시켰기 때문
-근접한 지역의 공급이 수요를 채워주는지 확인하는 것이 필요하다.
★지금이 살 때인지, 팔 때인지 판단할 때는 반드시 공급을 살펴야 한다. 투자 유망 지역을 찾을 때에도 당연히 공급부터 살펴야한다.
☆지역별 공급 물량을 산출하는 것은 네이버 부동산, 부동산 114, 닥터아파트 등의 포털 사이트를 통해 정보를 확인한다.
이들 분양하는 아파트를 입주 시기별로 정리하면 그것이 입주 물량 데이터가 된다. 그러면, 향후 2~3년 정도의 공급 현황을 알 수 있다.
이를 지역 인구에 비례해 산출한 새 아파트 수요량 대비, 어느 지역이 공급이 많고 어디가 공급이 부족한지 확인하는 것이 핵심이다.
★봄인 지역에 아파트를 사면 매매가가 오르지 않더라도 전세가가 꾸준히 오르면서 해마다 열매를 왕성하게 만들어 나간다.
☆전세가는 통화량 증가와 관련이 깊다. 통화량이 증가하면(물가가 오르면) 전세가는 계속 오를 수 밖에 없다. 역전세는 매우 이례적인 상황.
189p
돈이 열리는 나무를 심는 다섯 가지 원칙
첫째, 무엇보다 나무를 심는 타이밍이 중요하다.
오랫동안 집값이 오르지 않았고, 공급 부족이 누적되어 전세가율이 높은 시기가 가장 좋다. 즉 봄이어야 한다.
둘째, 실투자금이 적게 들어야한다.
한 채당 투자금이 가급적 3,000만 원 이하로 들어가는 것이 좋다.
셋째, 입지가 좋은 곳에 투자해야 한다.
넷째, 이왕이면 호재가 있는 곳에 투자해야 한다.
지하철 개통이나 대규모 일자리가 들어서는 지역이 가장 좋다.
다섯째, 관리가 편한 부동산으로 해야한다.
빌라보다는 아파트가 좋으며 대형 아파트보다는 20평대 중소형 아파트가 제격이다.
####지금까지는 공급량 분석을 통해, 봄이오는 지역이 어디인지 찾는 것이 주된 내용이었다면, 2편 부터는 그 지역의 투자할 하나의 물건을 찾는 것에 대한 내용#####
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#3 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 (2편)
#2 세월이 젊음에게 (구본형)
#1 될 일은 된다(마이클 A 싱어)