경제적 자유와 부자의 의미를 제대로 알지 못 했다.
즉 부자가 되어야만 경제적 자유를 가질 수 있는 것으로 여겼다.
하지만 이 책을 통해, 경제적 자유와 부자는 조금 다른 의미를 가진다는 것을 알게 됬다.
만일 당신이 일하지도 않고 달달이 월 300만 원의 돈이 통장에 들어온다면,
당신은 부자인가?
이게 대한 대답은 No이다.
300만 원이 적은 돈은 아니지만, 매월 300만 원이 들어온다고 해서 부자는 될 수 없다.
하지만 경제적 자유를 이룰 수는 있을까?
답은 Yes다.
내가 일하지 않고도 월 300만 원을 벌 수 있다면, 나는 하기 싫은 일을 하지 않아도 되고
매일 아침 죽기보다 싫은 직장에 출근을 안해도 된다.
이러한 관점에서 '월세 로봇 만들기' 책은 부자가 되기전 단계인 경제적 자유를 얻을 수 있는
부동산 투자에 대해서 이야기 한다.
경제적 자유가 얻고 싶은 분들은 지금부터의 내용을 유심히 읽기를 바란다.
40p
부동산 투자 방법에는 공격형(차액형), 수비형(수익형)이 있다.
공격형: 갭투자, 분양권, 재개발(재건축), 토지
수비형: 주거용(소형아파트, 다세대-빌라, 오피스텔, 다가구) / 상업용(근린상가, 공장, 꼬마빌딩)
위 두 가지 유형 중 초보자는 수비형 즉 수익형에 집중하는 것이 좋다.
이유는 리스크가 차익형 보단 낮기 때문이다.
수비형 중 특히 상업용 보단 주거용에 집중해라.
상업용은 수익이 높은 대신, 투자금액이 높고 리스크도 높다. 따라서 초보자라면 수익형 중 주거용에 집중해서
월세 로봇을 세팅해라. 월 100~200만 원 정도의 수익이나기 시작하면 그때 비로소 공격형 자산을 하나씩 편입시키면 된다.
42p
월세 로봇은 철저히 수익률의 관점에서 바라보아야 한다.
=순수익/실투자금액*100
[(월세*12개월)-연간 납부해야 하는 대출이자] / [매입가-대출금-임대보증금+비용] * 100
임대수익률만 계산한 것으로 시세차익 기대되는 곳은 수익률이 낮게 잡아도 무방하지만
시세차익에 대한 기대치가 낮은 지역은 수익률을 높게 잡고 들어가야 한다.
1차 수익률 목표는 은행 예금 금리보다 높게
월세로봇이라면 적어도 두 자릿수(10%)의 수익률은 나와야 한다.
(정말 핫한 지역이라서 싸기 힘든 지역은 제외. 이러한 지역은 월세로봇 투자용으로 적합하지도 않다)
소액 투자자 일 수록 레버리지를 활용해서 투자해야 한다.
예를들어 임대보증금 2000만 원에 월세 60만 원, 임대보증금 1,000만 원에 월세 70만 원이 가능한 월세로봇이 있다고 가정하자.
이때, 전자를 택해야 한다. 월세 10만 원이 아깝지만, 투자금 1000만 원 모으는 것이 시간이 매우 많이 걸리기 때문에
소액 투자자라면 실투자금을 줄이는 것이 중요하다.
48p
1년에 한 채씩 투자하겠다? 너무 늦는다. 빠르면 1년, 좀 더 여유있게 잡으면 2년간 월세로 순수익
200만 원을 벌겠다는 목표로 투자에 임해야 한다. 적어도 8~10개의 월세 로봇 시스템을 갖추어 놓아야 1차적으로
경제적 자유의 문턱을 넘어설 수 있다.
월세로봇 1호기, 2호기, 3호기, 4호기 →→ 월세 100만 원 달성
월세로봇 5호기, 6호기, 7호기 →→월세 200만 원 달성(아파트 편입 여부 결정)
월세로봇 8호기, 9호기 →→ 상가 도전하기(월세로봇 500만 원 달성)
월세로봇 10호기→→꼬마빌딩 도전하기
51p
빠른 시일 내에 투자의 한 사이클을 직접 돌려보는 것이 훨씬 중요하다. 금액은 1,000~1,500만 원 정도가 가장 적당하다.
그렇게 한 건을 투자해봄으로써 '자신감'과 '경험'이라는 무기를 쌓은 후 좀 더 투자금을 줄이는 게임을 하든지, 아니면
미래 가치가 기대되는 물건에 투자금을 조금 더 쓰는 방식으로 진척 시켜 나갈 수 있다.
63p
준비를 완전히 마친 뒤 뛰어들라고 한다. 하지만 그런 때는 오지 않는다. 변화를 느껴야 한다. 그리고 어느정도 확신이 들면
용기를 내서 뛰어들어야 한다.
68p
초보자가 월세로봇을 만들기 용이한 부동산은 순서대로
1. 소형아파트
2. 빌라
3. 오피스텔
순이다.
70p
아파트는 갭투자 물건이지 월세로봇 즉 수익형 투자에 적합한 부동산은 아니라는 것이다.
아파트에서 월세를 받고 싶다면 다음의 명제를 늘 기억해라
"갭투자로 세팅한 뒤 추후 반전세로 전환하라"
아파트라는 것이 착공 후 입주 때까지 걸리는 '물리적 시간'이 있기 대문에 그 기간 사이의 입주 물량을 전수 조사하여
데이터화한다면 충분히 그 성공 확률을 놀일 수 있다. 입주물량이 많은 곳은 피하고, 입주물량이 적은 곳을 택해라.
갭투자로 세팅한 후 선택할 수 있는 대안에는 크게 3가지가 있다.
1. 먼저 전세금을 올려 받아, 그 돈을 투자금으로 활용하여 빌라나 오피스텔 등 월세 로봇에 적합한 부동산을 새로 매입하는 방법
(이는 해당 아파트 값이 더 올라갈 것 같아 장기보유해도 좋을 것으로 판단되거나 세금 등의 문제로 당장 매도할 수 없을 경우)
2. 매도하여 차익실현을 하고 그 수익으로 역시 빌라나 오피스텔 등 월세 로봇에 적합한 부동산을 새로 매입하는 방법
(이는 해당 아파트 값이 더 이상 오르지 않을 것 같거나 꼭지라고 판단될 때, 그러면서도 세금 면에서도 문제될 게 없을 경우)
3. 전세로만 세팅되어 있던 것을 담보대출과 반전세의 형태로 전환하는 방법.
(이는 1번처럼 해당 아파트가 가격이 앞으로 꾸준히 우상향을 보일 것 같고, 더 보유하고 싶을 때 선택하는 방법)
73p
부동산 시장에 11년 가까이 발을 담그고 있는 투자자 입장에서 해줄 수 있는 조언은 처음부터 안 팔아도 되는 물건에 투자를
했으면 한다는 것이고, 입지적인 요소보다는 숫자와 통계에 많이 의존하여 투자를 했다면 적당히 수익을 거두었을 때 팔고 나오라는 것이다.
'이 물건은 좀 더 오를 것 같은데?'라고 생각될 때가 최적의 매도 타이밍이다.
*아파트 투자 시 참고 사이트
네이버 부동산, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국감정원, 온나라부동산정보 통합포털, KB부동산, KOSIS 국가통계포털
부동산114, 닥터아파트
75p
아파트 투자 시 주의할 점.
여기서 언급하는 아파트 투자 시 주의할 점은 철저히 월세 로봇용, 임대수익용 투자에 해당한다.
1. 너무 싼 아파트에는 투자하지 말 것
여기서 싸다는 것은 가치 대비 가격이 싸다는 것이 아니라 절대가격 자체가 너무 저렴한 물건에 집착하지 말라는 것이다.
2. 입주물량을 정확히 파악해야 한다
일반적으로 전세 갭 투자를 함에 있어 향후 2~3년간 입주 대기중인 물량이 넘쳐난다면 그 지역은 철저히 피해야 한다.
그러나 아파트를 통해 월세 로봇을 만들 때에는 조금은 다른 접근 방식이 필요하다. 이는 실거주의 경우도 적용되는 얘기라 할 수 있다.
아파트 투자는 입주물량 파악을 핵심으로 하되, 월세 로봇 투자를 하는 경우라면 당장의 2~3년 뒤 입주물량이 아니라 3년 뒤 혹은 4년 뒤 이상의 미래를
그리며 투자할 수 있어야 한다는 점이다.
아파트로 월세 로봇을 만들려는 투자자에게 해당 지역 향우 2~3년 입주물량이 넘쳐난다는 것은 굉장히 좋은 소식이다.
분명 매매가가 처참히 깨져 있을 것이고, 이는 월세 세팅을 했을 때 임대 수익률 면에서 훌륭하다는 것을 의미한다.
또한 월세 투자를 한다는 것은 향후 2~3년간은 팔지 않겠다는 의미이기도 하기에 입주물량은 전혀 장애가 아니다.
즉 아파트로 월세 로봇을 만들려는 당신, 향후 2~3년 입주물량이 너무도 많아 아파트 가격이 크게 빠져 있는 지역을 공량하라.
3. 나홀로 아파트를 피해라.
1,000세대가 넘는 아파트면 당연히 좋고, 최소 500세대 이상이어야 교통도 편리하고 편의 시설도 잘 갖추어져 있다.
가격을 방어하는 데 있어서도 큰 이점이 된다.
다만, 나홀로 아파트 임에도 불구하고, 주변에 여러 아파트 단지들이 섞여 있어 마치 대단지 아파트와 같은 느낌이라면
예외에 속한다.
4. 지역 자체의 가치가 상승해야 한다.
특히 지방 투자를 할 땐 반드시 명심해야 할 핵심 포인트다.
지역이 좋아진다는 것의 핵심은 해당 지역의 인구가 꾸준히 늘어나는 곳이어야 한다.
인구는 일자리가 늘어나는 곳이어야 늘어난단. 큰 관공서가 들어오거나 산업단지가 형성되면 금상 첨화다.
경제기사를 가까이 하면서, 큰 기사보다는 작은 토막 기사에 집중하자.
81p
빌라로 월세 로봇 만드는 법
우선 빌라의 종류부터 살펴보도록 하자.
1. 다가구주택(단독 주택에 포함, 연면적 660제곱미터 이하, 3층 이하 주택), 구분 소유가 불가능. 건물 전체가 한 소유자에게 귀속. 분양 불가능
2. 다세대주택
3. 연립주택
다세대주택과 연립주택은 호수 마다 소유자가 다르다.
우리가 일반적으로 이야기하는 빌라는 다세대주택과 연립주택을 말한다.
첫째, 빌라로 시작한다.
둘째, 첫 투자에 종잣돈 '2,000만 원'이상은 절대 쓰지 않는다.
빌라 투자의 본질은 다음과 같다. 소액의 종잣돈을 투자하여 임대수익을 극대화하는 것
빌라 투자 시 주의할 점
*빌라 투자의 90%는 정확한 시세 파악이다.
좀 더 정확히 말하자면 경매 입찰 시 절대 써서는 안 될 '상한선'을 파악하는 것이다.
아파트 시세의 경우 온라인에서 파악이 가능하다. 부동산에 가는 이유는 안면을 트고 급매를 잡기 위해서다.
반면, 빌라 임장은 시세 파악이 절반 이상이다. 정확한 시세를 알아내는 것이 관건이다.
1. 연식과 면적을 세트로 조사하라.
예를들어 2000년 식 16평, 2010년 식 20평 이런 식으로 조사해라
똑같은 면적을 찾는 것도 쉽지만은 않다. 내가 찾고자 하는 평수가 16평인데
물건이 없다면 15평, 20평 물건과 비교하며 시세를 유추할 수 밖에 없다.
좀더 정확하게는 실제 나온 매물을 눈으로 직접 확인하며, 비교하는 것이다.
단순히 부동산에서 몇 년 식, 몇 평 물건의 시세가 어떻게 되느냐고 묻는 것에서 그치지 말고
실제로 나와있는 매물의 가격을 물어야 한다.
그리고 시간이 걸리더라도 직접 그 매물을 눈으로 확인한 뒤 내가 투자하고자 하는 또는 경매에
현재 나와 있는 매물과 비교 평가하는 작업을 거쳐야 한다.
'현재 2002년 식 18평 물건이 일반 매매로 나와 있는데 시세가 1억 5,000만 원이네? 이 경매 물건은
16평이고, 저것보다 조금 수준이 떨어지니까 절대 1억 5,000만 원 이상으로 써서 입찰하면 안 되겠네?
하는 식으로 말이다.
2. 역할 놀이를 하며 시세 조사를 하라!
빌라 투자의 경우 아무래도 싸게 살 수 있는 가능성과 레버리지의 활용 때문에 경매로 매입할 것을
적극 추천한다.
89p
좋은 입지가 아니라면 꼭대기 층은 피하라.
빌라에서 가장 좋은 층은 어디 일까? 3층 빌라에선 2층, 4층 빌라에선 2층과 3층이 로열층이다.
5층 빌라에선 2~4층이 로열층이다. 물론 엘리베이터 유무가 중요하다.(1층과 꼭대기층 빼고 로열층)
꼭대기 층을 피해야하는 이유는
1. 누수 문제
2. 누수로 인한 관리 문제
면적을 이해하라.
빌라는 개별성이 강한 상품이기에 직접 내부를 보지 않는 이상 그 구조를 이해하기 힘들다.
다음은 그간 수없이 봐온 빌라의 면적-구조를 대략적으로 정리한 것이다.
특히 비교적 수도권에서 소액 물건이 많은 '인천'지역을 중심으로 했다.
|
면적 |
방 |
거실 |
|
30제곱미터~ |
2 |
소(통과용) |
|
40제곱미터~ |
2 |
중(TV용) |
|
3 |
소(통과용) |
|
50제곱미터~ |
3 |
중(TV용) |
|
60제곱미터~ |
3 |
대(운동장) |
3.3제곱미터가 1평이므로 30제곱 미터가 넘어간다는 건 10평대라는 것이다.
여기서 면적은 전용면적(실제면적)이다.
빌라는 단순 '시세차익용' 물건이 절대 아니다. 그런 의미에서 빌라는 갭투자로 접근하지 않길 바란다.
극히 예외적인 경우를 제외하고 언제나 빌라투자는 월세로 접근해야 한다.
94p
오피스텔로 월세 로봇 만드는 법
오피스텔의 장점은 월세 연체율이 상당히 낮고 '임차인에게 전화가 자주 오지 않는 부동산'이다.
오피스텔은 '업무용'인, '주거용'이냐 논쟁하는 일이 있는데, 속편하게 주거용으로 여기고
종부세, 양도세 등을 미리 계산해 놓은 것이 속편하다.
오피스텔 투자시 가장 먼저 유념해야 할 것은 지하철역과의 거리다.
특히 1~2룸 오피스텔의 경우에는 절대적으로 중요하다.
가장 좋은 위치는 걸어서 5분 이내, 역과의 거리 300미터 이내다.
많이 양보한다고 해도 걸어서 10분 이내, 역과의 거리 700미터 이내여야 한다.
이 기준을 넘어가는 순간 오피스텔로서의 메리트는 급격히 떨어진다.
극단적으로 말하면 다른 것은 하나도 안 보고 지하철과 거리만 따져봐도 오피스텔 투자는 실패하지 않는다.
가장 좋은 것은 초역세권이고, 그 보다 더 좋은 것은 장차 초역세권 물건이 될 오피스텔이다.
그러나 아무리 초역세권이라 하더라도 주변에 공급이 넘친다면 조심해야한다.
역 주변의 공급 물량만 볼 것이 아니라 앞뒤로 한두 정거장, 많게는 두세 정거장까지도 살펴봐야 한다.
오피스텔은 아파트보다 손바뀜이 잦기 때문에 1년 중 1개월치의 월세는 없다고 생각하는 것이 속편하다.
임대 중개수수료나 도배, 입주청소, 자잘한 부분 수리 등으로 비용이 나갈 것을 감안하는 것이다.
끝으로 계약 만기가 다가오면 3개월 전쯤에 미리 임차인과 전화 통화를 하면서 임차인의 재계약 여부도 반드시 체크하도록 하자.
그래야 일찌감치 중개업소 또는 직방, 다방과 같은 앱에 물건을 내 놓음으로써 공실 기간을 최소화 할 수 있다.
98p
오피스텔 투자 시 주의 할점
분양을 함부로 받지 마라.
통상적으로 오피스텔 가격은 분양할 때가 제일 높고, 그렇게 3~4년 정도까지 쭉 빠지다가 점차 회복된다.
100p
미래가치보다 현재가치에 더욱 집중하라
오피스텔은 대표적인 수익형 부동산 상품, 즉 월세 로봇이다.
현재 매입 시점에서 만족스러운 임대수익률이 나오지 않는다면 해당 오피스텔에는 투자하지 않는 것이 좋다.
미래에 오를 것을 크게 기대하지 말고, 현재 임대수익률 자체가 충분히 만족스러워야 한다.
105p
빌라 vs 오피스텔
빌라에 살고 있는 이는? 저소득층이다.
오피스텔에 살고 있는 이는? 1~2인 가구다.
따라서 임차인의 특징을 살펴 봤을 때, 빌라와 오피스텔 투자에 있어 학군을 보는 것은 무의미하다.(학군과 학교 인접은 다른 표현이다)
|
구분 |
빌라 |
오피스텔 |
|
차이점 |
저소득층 |
1~2인 가구 |
|
장기거주 |
단기거주 |
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관리비 없음 |
관리비 있음 |
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높은 임대수익률 |
빌라보다는 떨어지는 임대 수익률 |
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관리하기 힘듦 |
관리하기 용이 |
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수리비 높음 |
수리비 낮음 |
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공통점 |
월세 세팅 물건 |
|
큰 시세차익 기대하기 힘듦 |
|
수도권 기준 적정 가격: 1~2억 원(서울 제외) |
|
한 채당 적정 실투자금: 1,000~2,000만 원(서울 제외) |
107p
월세 로봇 지역 선정 시 이것만 주의하라.
지역과 시점에 대한 고민은 적어도 처음 투자하는 데 있어서는 접어두자. 특히 그것이 전세 갭투자가 아닌 월세로봇 투자라면 더더욱.
다신 물건의 개별 가치 파악에는 철저히 공을 들이자. 빌라를 예로 들면 권리 관계는 문제 없는지, 누수는 없는지, 햇빛은 잘 드는지, 임대수요는 풍부한지,
시세는 정확한지 등을 꼼꼼히 살펴야 한다.
지역은 인구가 급격하게 감소하거나 현저히 나빠지는 곳만 아니면 된다.(종국에는 그 이상을 바라볼 수 있는 투자자가 되어야 한다)
두 번째 물건부터는 지역 선정이 매우 중요하다.
투자 지역은 너무 멀리 분산하지 말고, 근거리에 배열하는 것이 좋다.
가령 당신이 이미 'A'라는 지역에 월세 로봇을 심은 상황이다. 그렇다면, 세 번째, 네 번째 월세 로봇은 어디에 심어야 할까?
B, C지역이 아닌 'A'지역이다.
당신은 지금부터 더더욱 본격적으로 'A' 지역을 파기 시작해야 한다.
부동산 투자자라면 적어도 다음과 같은 것들에 대한 분석을 완벽히 해야 한다.
1. 현재 교통에 대한 정확한 분석 + 예정 계획
2. 주변 입지와의 객관적 경쟁력
3. 해당 지역 핵심 수요층과 대기 수요층에 대한 이해
결국 인간의 삶이란 '밥벌이 투쟁'이고 그 투쟁 장소는 '직장'이다.
따라서 해당 입지의 교통 경쟁력은 '일터까지 얼마나 빨리 오갈 수 있느냐'의 문제와 직결된다.
교통을 정확히 분석한 다는 것은 단순히 역에서 가깝다, 멀다하는 것을 떠나 환승까지 고려한 단계에서 생각해야 한다.
한마디로 '연결'을 기억해야 한다. 그곳에 사는 사람이 어떤 생각으로 출퇴근을 할지 단순히 현재 시점에서의 교통망만
살펴볼 것이 아니라 미래에 개통되거나 새로 뚫리는 철도, 도로망 등도 공부함으로써 남들보다 좋은 입지의 부동산을 선점할 수 있는
능력을 키워야 한다.
여기다 학군, 편의시설, 환경적인 요소까지 접목해 주변 입지와의 객관적 경쟁력을 따져보아야 한다. 단순히 이 동네 살기 좋네라는 식의 익숙함에
근거한 결정이 아니라
동일 가격이라면 어디를 택할지, A지역과 B지역은 가격 차이가 어느정도 벌어져야 적정할지, 그 갭은 어느정도가 적정 수준이고
어느 정도부터가 비정상적인지를 따질 수 있어야 한다.
자연스럽게 해당 지역의 핵심 수요층과 대기 수요층에 대한 이해 단계로까지 이어져야 한다.
이 지역에 사는 사람들은 어떤 사람들이고 어떤 생각들을 갖고 있는지, 조금만 더 여유가 생긴다면 어디로 가려고 하는지
반대로 이곳을 오고 싶어하는 사람들은 어떤 사람들이고 현재 그들은 어느 정도 위치의 사람들인즈 등을 생각해봐야 하는 것이다.
모든 지역을 파악하고 투자하는 것은 불가능하기 때문에 자신만의 사냥터를 구축해야 한다. 그래서 적어도 그 지역에서만큼은 어떤 부동산
전문가와 고수에게도 밀리지 않는다는 자신감을 갖추어야 한다.
116p
중개소 사장님 입장에서 진짜 좋은 급매 물건이 나왔다. 어떻게 할까? 본인이 한다. 그런데 본인 자금이 부족하다면
가족과 형제, 친인척에게 준다. 그 후 고객에게 돌아오기 시작하는 것이 급매다.
여기서 정말 어마어마하게 싼 급매는 애초에 존재하지 않는다는 통찰을 얻을 수 있다.
중개업소 사장님이 좋아하는 사람은
1. 중개수수료를 많이 주는 사람
2. 내가 연락하면 바로 와서 투자의향을 내비칠 사람
둘 다 초면일 수는 없다.
126p
부동산 투자자들도 단순히 임대수익을 받는 데 그치지 말고 부동산에 사업의 옷을 입혀야한다.
(ex 상가를 매매한 후 그 상가에서 호프집, 고시원, 편의점 등 사업을 진행)
134p
1)소액으로 월세 로봇을 꾸준히 늘려가며 월세 액수를 늘려나가라
2)실거주를 장만할 떄에는 레버리지를 극대화해서 마련하라. 그리고 그 이자를 월세 로봇을 통해 충당하라
136p
월세 로봇을 만들기 위해서는 경매와 공매, 급매, (할인)분양 등의 방법을 활용해 무조건 현 시세보다 싸게 매입해야 한다.
그게 출발점이다.
160p
담보대출금액+임대보증그 > 부동산 매입가 (플러스피 투자)
통상 경매는 낙찰가의 80% 감정가의 70% 중 적은 금액으로 대출이 나온다.
부동산의 가치는 그 주변을 둘러싸고 있는 '입지'로 결정된다.
168p
역에서 700m 정도면 보통 역세권으로 본다)
173p
수리(인테리어) 관련하여 딱 3가지 조언을 드리고자 한다.
1. 수리를 하는 이유는 철저히 투자가치 상승(임대조건, 매도가 상승)을 위한 것이다. 그 이상도 그 이하도 아니다.
2. 전문가의 힘을 빌려라. 어설프게 셀프로 하려고 시도하지 말라.
3. 수리는 늘 최소화하라. 임대를 빨리 뺼 수 있는 정도, 주변 경쟁 물건보다 약간 나은 수준으로만 하라.
184p
인천에서 내가 '부평'과 함께 새롭게 주목한 곳은 '주안'이었다.
주안역은 인천시 남구에 위치해 있는대, 당시 기존의 서울 지하철 1호선이 다녔고, 인천 지하철 2호선 개통을 앞두고 있었다.
(환승이 되는 곳은 언제나 주목할 필요가 있다.)
209p
이왕이면 나는 월 100~200만 원 정도의 현금흐름은 1~2년이라는 단기가넹 만들어냈으면 한다. 사실 자산 포트폴리오를 현금흐름 부동산으로만
세팅하는 것도 옳지는 않지만 그래도 월 100~200만 원까지는 일단 만드는 것이 좋다.
215p
금리가 낮다고 해서 1년짜리 대출 상품을 덥석 잡아서는 안되다. 1년이라는 시간은 눈 깜짝할 새 지나가 버린다.
++
부동산 투자에 있어 고수는 돈을 많이 번 사람이다.
당신은 주변 지식으로만 가득찬 전문가에게 배우고 있는가
아니면 진짜 부자가 된 사람에게 배우고 있는가.
#3 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 (1편)
#3 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 (2편)
#1 될 일은 된다(마이클 A 싱어)
#2 세월이 젊음에게 (구본형)
