#3 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 (2편)

1편에 이어 2편이다. 

앞선 1편에서는 부동산 시장에서 봄이오는 지역을 찾는 방법과 투자자가 되기 위한 마인드에 관한 내용이었다면

지금부터는 봄이오는 지역내에서 투자할 하나의 물건을 찾는 방법에 대한 내용이다.

191p

본인의 상황고 목적에 맞게 투자 목표 내지는 방향을 정하는 것이 우선이다.

1. 급매만 산다.(시세보다 최소한 1,000만 원 싸게)

2. 실거주 여건이 좋아야 한다.  첫째, 교통 둘째, 학교, 셋째, 상권이 좋은곳 

3. 전세가율이 80%이상인 물건, 차이는 3,000만 원 이하.

4. 20평형대 아파트, 방 2개보다는 3개로

5. 전세 물건이 매우 부족한 지역과 단지일 것, 전세가 부족해야 쫒기지 않는다.

6. 가급적 15년 넘지 않은 아파트. 15년이 넘었을 경우 반드시 수리된 물건 매매.

7실투자금을 최대한 줄인다. 목표는 2,000만 원 이내

현장조사전 사전 조사하기

투자의 세부 방향을 정한 다음 인터넷으로 손품부터 판다.

손품을 팔 때는 사이트 4개를 동시에 띄워 놓는다.

1. 네이버지도(or 다음지도)

2. 네이버부동산(매물)

3. 국토교통부 아파트 실거래가

4. KB부동산(시세)

-1단계: 지도로 지역 전체 모습 파악하기.

시청, 정부청사 등 관광서

지하철

비교적 새로 구성된 택지지구

상업 지역(네이버 지도에서 우측 상단 지적편집도 버튼 클릭)

-2단계: 지역 내 집값 분포 확인하기.

지역 내 아파트를 전수조사하기 전에 어느 동네의 집값이 비싸고, 그중에서도 어떤 아파트가 비싸고 싼지

확인한다.

KB부동산에서 시세를 클릭한 뒤 지역을 선택하면 지역의 면적당 시세가 나온다.

(매매가와 전세가 차이도 알 수 있음)

*지역을 선택할 때에는 가급적 평균가 이상인 지역을 선택하는 것이 좋다.

-3단계: 아파트 전수 조사하기

지금까지 살펴본 것을 토대로 지역(책에서는 대전 서구)의 아파트를 전수조사할 차례다.

네이버부당산-매물 메뉴에 들어간다.

앞서 KB부동산을 통해 파악한 아파트와 입지가 괜찮아 보이는 아파트 위주로 조사한다.

이왕이면 대단지가 투자나 거주면에서 좋으므로 500세대 이상 아파트만 선택한다.

찾고자하는 평형 (책에서는 20평대 66~100m2)이 아니면 빠르게 넘어간다.

해당 평형이 포함되어 있는 단지는 클릭해 대략적인 시세를 살펴본다.

매매가와 전세가가 너무 크면 다른 단지로 넘어간다. 

지도상 너무 외지거나 나홀로 아파트, 인근에 학교가 없는 아파트는 이단계에서 제외하고

입지도 괜찮고 실제 투자금도 알맞은 단지들이 나오면 별도 메모한다.

위의 방법으로 대전 서구 27개 동 전체를 검토하는 데, 약 3~4시간이 걸린다.

보다 간단한 방법은 조인스랜드 부동산 사이트에 접속한다.

시세->테마별 시세검색->전세비율 높은 아파트

-4단계: 나만의 관심물건리스트 만들기

지금까지의 과정을 통해, 해당 지역 내에서 목표에 부합하는 단지를 열 곳 정도 걸러낸다.

이제 이 단지들에 대해 정밀 분석을 할 차례다.

먼저 국토교통부 실거래가를 통해 해당 단지의 최근 실거래가와 과거 실거래가, 거래량 등을 확인한다.

당연히 거래가 활발한 아파트가 좋다.

다음은 KB부동산 사이트를 열고 시세->과거시세조회 메뉴를 통해 아파트의 매매가와 전세가 추이를 체크한다.

과거부터 매매가 상승이 약하며, 전세가만 꾸준히 오른 곳 일수록 좋다.

이런 모양의 그래프를 찾는 것이 관건이다. 책(201P)

202p

1단계: 실제 투자물건 현장조사하기

위의 방식으로 여러 단지를 분석한 뒤 그중에서도 가장 좋아보이는 단지를 한두 곳 골라

네이버 매물을 수시로 살펴본다. 급매를 찾는 것이다.

중간층 가격이 1층 가격 정도로 나오면 급매라 할 수 있다.

즉 평균 가격보다 10% 정도 싼 물건을 찾아본다.

급매가 있음 좋지만, 없더라도 해당 단지의 매물을 올린 부동산에 전화를 건다.

한 단지를 알아볼 때 부동산은 최소 세군 데 정도 전화해야 다양하고 객관적인 정보를 확인 할 수 있다.

부동산 통화 시 확인해야 할 정보

1. 최근 매매가와 전세가의 흐름

2. 매매와 전세 매물 수 파악 및 각각의 가격

3. 교통, 학군, 편의성 등

4. 내가 원하는 매매가와 전세가로 거래 가능한지 확인

마음에 드는 물건이 있다면 그날 바로가라. 주말까지 미루지 마라.

2단계: 매물 직접 점검하기

부동산 소장님과 집을 볼때는 꼼꼼히 봐야 진짜 살 사람이라는 느낌을 줄 수 있다.

직접 집을 볼 때, 주의해서 보는 부분은 다음과 같다.

1. 채광과 조망은 좋은가

2. 습기 차서 곰팡이가 생긴 곳은 없는가(특히 베란다 창고, 수납장)

3. 집 안에 수납공간은 충분한가.

4. 물은 잘 내려오고 잘 내려가는가

5. 보일러는 오래되지 않았는가(10년 정도면 오래되었다고 봄)

6. 전열기는 잘 작동하는가

7. 방문은 잘 열리고 닫히는가

8. 마루 상태는 좋은가.

3단계: 매매가 조율하기

통상 원하는 할인가의 2배를 부른다. 400을 깎고 싶으면 800을 부르고, 100을 깎고 싶으면 200을 불러다.

큰 문제가 없다면 계약을 바로 진행한다. 가계약금을 송금하거나 가급적 바로 계약서를 써라

집값이 가파르게 오르는 시기에는 계약 단계에서 망설이면 안된다.

4단계: 전세가 조율하기

나는 최고 가격으로 전세를 놓는다.

이를테면 매수 전에 2억2,000만 원에 전세를 이야기 했다면

매매 후에는 2억 3,000만 원에 내놓아라.

부동산에서 세입자 구하기가 불가능하다고 할 테지만,

전세가가 오르는 지역에서 전세 매물이 부족한 단지를 고른다면 가능하다.

용기를 갖어라. 

218p

투자금이 부족한 사람이라면 이렇게 해보기를 권한다.

내가 아는 지역에 있는 아파트 중 매매가와 전세가 차이가 작아서 1,000만 원 이하로 살 수 있는

아파트를 골라보아라. 마은에 드는 단지 몇개를 골라 리스트를 만들고 일정 기간 흐름을 체크한다.

운이 좋으면 전세가격이 가파르게 올라 매매가격과 근겁해지는 단지를 찾을 수 있다. 이대 투자하면 된다.

이떄 주의 할 것은 무조건 투자금이 적게 든다고 해서 앞뒤 안가리고 투자해서는 안된다.

투자하는 지역은 향후 공급이 부족하거나 큰 호재가 있어서 가격이 오를 지역이어야 한다.

투자금이 부족한 사람에게 추천할 만한 또다른 방법은 경매다.

  

222p

월세와 시세 차익이라는 두마리 토끼

1. 저평가된 여러 지역에

2. 임대수익률이 잘 나오는 작고 가벼운 물건을 사되

3. 레버리지를 활용해 실투자금을 최소화하고

4. 월세로 현금흐름을 창출하면서

5. 시세 분출이 있을 때까지 보유한다. 

252p

투자 직전에 하는 질문

첫째, 이곳에 투자한 이유를 명확히 말할 수 있는가

둘째, 마땅히 해야 할 노력을 다 하였는가

셋째, 시간을 내 편으로 만들었는가

넷째, 발생 가능한 리스크를 모두 점검하였는가.

253p

투자자가 직접 찾아봐야 할 주요 데이터와 출처

1. 입주물량 파악

네이버부동산 - 분양

APT2you - 청약 정보

2. 시장동향

KB부동산 - 주택가격동향

한국감정원 - 주택가격동향조사

3. 미분양정보

국토교통부 통계누리 - 미분양주택현황보고

4. 실거래가

국토교통부 실거래가

5. 매물정보

네이버 부동산 - 매물

6. 인구, 가구, 소득

국가통계포털 KOSIS

270p

시장은 낙관적으로 보되, 자금 계획은 보수적으로 세워라.

3채를 살 돈이 있으면 2채를 사고, 2채를 살 돈이 있으면 1채만 사라.

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지금까지 '나는 오을도 경제적 자유를 꿈꾼다'에서 중요하다고 생각하는 부분을 요약했다.

투자의 마인드, 방법론까지 쭉 나오지만 

결국 가장 중요한 것은 '행동'이다.

공부했으면, 실행에 옮기자.

행동만이 정답이다.