월세로봇 만들기(유비) 수업 2주차

월세로봇 만들기 수업 2주차 

지난번 글에 이어 두 번째, 월세로봇만들기 수업에 대한 내용이다.

이 전 글을 보니 주저리 주저리 필요없는 말이 너무나 많은 듯하여, 오늘은 수업에 대한 내용만 간결하게 적어보고자 한다. 

1. 월세 100만 원 만들기 (빌라편)

2주차 수업의 핵심은 빌라다.

우선, 우리는 왜 빌라에 투자를 해야할까?

조금 더 구체적으로 말하면, 초보자가 하기 좋은 부동산(오피스텔, 빌라, 소형아파트) 중 우리는 왜 빌라를 해야할까?

빌라는 소형아파트 처럼 시세차익을 기대할 수 없고 오피스텔처럼 월세가 밀림없이 들어오는 것도 아니다.

우리가 월세 투자처로 빌라를 하는 이유는 

첫 번째, 싸다.

만일 아파트가 빌라와 가격이 비슷하다면, 사람들은 아파트를 할 것이다. 

하지만 그렇지 않기 때문에 투자금이 적은 우리는 빌라를 선택한다.

두 번째, 월세를 받기 위해.

월세로봇 만들기 수업의 본질은 월세다.

이 말은 시세차익을 노리고 투자를 하는 것이 아니라 매월 대출 이자를 갚고도 남는 월세를 받기 위해서 빌라에 투자한다.

보통 월세 세팅을 했을 때, 아파트 보다 수익률이 빌라가 높다.

셋째, 수도권에 투자하려고

만일 본인이 지방에 살고 있다면, 굳이 빌라를 하지 않아도 된다.

수도권 소형 아파트는 가격이 너무 비싸 투자하기가 힘들기 때문에 빌라에 투자한다.

하지만 지방의 경우 소액으로 투자 가능한 아파트가 있기 때문에 지방 투자자라면 빌라를 하지 않아도 된다.

위 3가지 이유 때문에 우리는 빌라에 투자한다.

그렇다면, 수도권에서 빌라에 투자하기 위해선 어디를 가야할까?

정답은 '인천'이다.

서울에서 살며 투자하기에 거리상 가까우며, 빌라 매물이 많고 수익률도 좋기 때문이다.

인천에 빌라투자를 하기 전에, 빌라 투자의 수익구조에 대한 이해가 필요하다.

빌라는 일단 3번 수익을 얻어야 한다.

1, 매입시점

무조건 10~20%는 시세보다 싸게 매입해야 하는데, 이 방법으론 급매를 잡는 것과 경매로 사는 방법 있다.

급매의 경우 부지런히 발품을 팔고 부동산과 관계를 잘 다져놓아야 잡을 수 있다.

2. 보유기간

빌라 월세 투자 후 매월 임대수입을 받으며 수익을 낸다. 뭐,, 당연한 이야기지만 여기서 하고자 하는 말은 빌라는 시세차익형이 아니란 말이다.

3. 매도시점

시세보다 최소 10~20%는 붙여서 판다.

매도 타이밍을 잘 잡아야 하는데, 그 지역에 호재가 있을 때, 팔면된다. 빌라는 시세차익형이 아니기 때문에 호재가 있다하더라도 시세차익은 거의 나지 않는다. 그런데, 호재가 있다면 사려는 사람이 있기 떄문에 10~20%는 비싸게 팔 수 있다.

빌라 시세 조사법

빌라 투자는 면적과 연식을 같이 봐야하는데, 방법은 무조건 발품 밖에 없다.

아파트의 경우 인터넷으로 시세를 쉽게 조사할 수 있지만, 빌라는 구조와 연식이 천차만별이기에 인터넷에 나와있는 시세는 안 맞는 경우가 대부분이다. 임장시 최소 5개 정도 빌라를 보고 시세를 유추해야 한다. 예를들어, 본인이 사고자하는 빌라가 15평 2000년대 빌라라면, 그와 비슷한 18평의 2000년대 빌라나 15평의 2010년대 빌라 등의 시세를 조사하여 가늠하는 것이다.

연식 중에서 투자할 만한 빌라는

2000년대 빌라다. (필로티 구조)

90년대 빌라는 수리 및 명도에서 개고상할 확률이 높다(수익률은 높다)

2010년대 빌라는 싸게 못 받는다.

신축은 가격에 거품이 끼어있다. *신축이란 지어진지 3년이내를 말한다

수익률에 대한 이해

1. 실투자금 대비 수익률

연수익(연 임대수익-연 대출이자) / 실투자금 

2. 내재가치 수익률

월세*12/총비용-임대보증금 

3. 한 눈에 투자가치 파악하기

월세에 0 두개를 붙이고 보긍즘을 더한 후 곱하기 2 = 빌라 가치

ex: 월세 40만 보증금 2000만 원의 빌라라면

40+00 = 4000, + 보증금 2000 =6000, *2 = 1억 2천

즉 빌라의 가치는 1억 2천

빌라 투자 수익률 계산 시 위 3가지를 모두 고려해야 한다.

처음에는 흐름이 되도록 이어지게 쓰려고 했으나, 필기 위주로 내용을 정리하다보니 내용이 많이 끊기는 느낌이 있다.

수업 내용을 모두 다루기에는 무리가 있기에 오늘은 이정도에서 마무리 한다.

이렇게 블로그에 정리하면서 복습하니, 수업시간에 배운게 다시 생각나는 듯해서 효과적이다는 생각이 든다.

*인천 지역 지도 외우기

*경기도 지역 외우기

월세로봇 만들기(유비) 수업 1주차 <---수업 1주차 내용 정리

월세 로봇 만들기(김수영-유비) <---월세로봇만들기 책 정리