쉐어하우스 프로젝트 #2 (수요 찾기)

쉐어하우스를 준비하게 되면 가장 걱정되는 것이 

'공실'이다.

보통 자기 집이 없는 사람들이 쉐어하우스를 시작할 때,

월세로 세팅을 많이하는데(전세나 매매로 하게되면 투자금이 많이 들기 때문에 빠르게 늘릴 수 없다)

최소 방 3개짜리 집을 얻는다면 못해도 월 70~110만 원 정도는 지불해야 한다. 

여기에 대출 이자(월세 보증금을 대출로 마련했다면), 인테리어비 등을 포함했을 때,

투자금은 생각보다 높다.

그래서 공실이 생기면 매월 내야하는 월세와 대출이자, 인테리어비 회수 등을 생각하면

아찔하기까지 하다.

그래서 쉐어하우스를 시작하기 전, 입지 조사가 굉장히 중요하다.

쉐어하우스의 공급보다 수요가 많은 지역을 찾는 것인데,

처음 쉐어하우스를 준비하시는 분들이라면 아마 막막할 것이다.

나 또한 굉장히 막막해서 쉐어하우스 관련 책을 3권정도 읽고

퇴사학교에서 하는 쉐어하우스 강의도 수강했다.

지금부터 책과 강의를 통해 알게된 쉐어하우스 수요 찾는 법을 서술하겠다.

(대부분의 내용은 퇴사학교 카인드 쉐어하우스 강의에서 들었던 것을 요약한 것이다. 쉐어하우스를 시작하고 싶은데, 잘 모르겠다면 강의 수강을 추천한다)

우선 본인이 하고자하는 쉐어하우스의 타깃을 정해야 한다.

타깃은 크게 

1. 직장인

2. 대학생

두 가지로 나뉘는데, 대학생은 당연히 대학가 주위를 찾아야 하며, 

직장인의 경우 큰 산업 단지나 병원, 직장이 모여 있는 곳을 찾아야 한다.

우선 직장인의 경우부터 살펴보면, 산업단지의 규모를 파악하기 위해선

www.kicox.or.kr에 들어가서 산업단지 현황 조사 파일을 살펴보면 된다.

산업단지 중 비교적 규모가 큰 곳을 고르고, 현지 부동산을 통해 사택 유무를 파악한다.

사택이 없는 곳이 많다면, 쉐어하우스가 충분히 들어갈 수 있는 여력이 된다.

또한, 산업단지 외에도 큰 병원의 경우 쉐어하우스 수요가 많다.

병원에 종사하는 사람들 중에는 우량 임차인이 많아, 한 번 입주하면 오랫동안 잘 나가지 않는다.

병원 근무 인원은 통상 의사수 * 3을 하면 되는데 국민건강보험 사이트에서 

병원 및 검진기관에 들어가면 확인할 수 있다.

끝으로 강남, 광화문 등 회사가 모여 있는 곳도 쉐어하우스에 대한 수요가 있다.

하지만 강남의 경우 쉐어하우스가 포화 상태이며(주관적인 생각), 이러한 지역은

매물이 워낙 비싸 들어가는 것이 녹록치는 않을 것이다.

만일 본인의 타깃이 대학생이라면, 대학을 선정해서 주변 쉐어하우스가 얼마나 있고

공실이 얼마나 있는지를 파악하면 수요를 예측할 수 있다.

그런데, 서울에 있는 대학교가 한 두개도 아니고 수도권까지 포함하면, 

어떤 대학교 주변에 쉐어하우스를 해야할지, 선택 범위가 너무 넓어

고르기가 쉽지않다.

이럴때 사용할 수 있는 것이, 대학교 정원(1만 이상), 대학교 기숙사 수용률(15% 미만)과 같이

기준을 정하는 것이다.

대학교 정원과 기숙사 수용률 데이터는 대학교육연구소 사이트에 접속하여, 통계자료를 보면 파악할 수 있다.

엑셀 형식의 파일을 다운 받아, 필터를 적용하여 대학교 정원, 기숙사 수용률로 일단 대학교를 추린다.

그 후, 기숙사 비용이 높은 지역을 골라 쉐어하우스를 들어갈 대학교를 고르면 된다.

만일 위에 서술한 방법들이 귀찮고 마음에 들지 않는다면,

가장 심플한 방법은 지하철 라인을 따라 찾는 것이다.

2호선 라인을 따라 지역을 살펴보며, 방3개 이상의 아파트가 있다면, 그곳 주위에 운영되고 있는 쉐어하우스를 

찾아본다. 만약 운영중인 쉐어하우스들이 공실이 없거나(특히 9월, 2월에 공실이 많다면 수요가 없는 지역이니 피하는게 좋다) 있어도 하나 정도라면, 충분히 수요가 있는 곳으로 볼 수 있다.

부동산은 네이버 부동산을 통해 찾으면 되고, 공실 여부는 인터넷 손품을 팔다보면 자연스럽게 파악할 수 있다.

지금까지 쉐어하우스 입지 선정을 위한 수요를 파악하는 방법에 대해서 알아보았다.

사실 아무리 손품 발품을 팔아도 쉐어하우스를 오픈했을 때, 공실이 발생할 것에 대한 두려움은 사라지지 않는다.

이것은 누구나 마찬가지이며, 이 두려움을 이겨내고 행동에 옮기는 사람은 성공적으로 쉐어하우스를 운영할 것이고

그렇지 않은 사람은 쉐어하우스에 대한 공부만 하며, 시간을 허비할 것이다. 

투자는 행하지 않으면, 아무런 의미가 없다.

공부하는 것을 투자한다고 착각하지 말고, 꼭 실천하길 바란다.  

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