용's 블로그

에버노트에 일기나 공부한 것을 정리하다가 

문득 티스토리 블로그가 있었다는 생각이 들어 오랜만에 들어와서 글을 쓰게 됬다.

에버노트에 적을때는 나혼자만 보는 것이라, 아무런 거리낌없이 써내려갈 수 있는데

티스토리에 쓸때는 내 글을 보는 사람이 극소수임에도 불구하고 신경이 쓰인다.

아무튼 오늘 소재는 '월세로봇 만들기' 수업에 대한 내용이다.

요즘 퇴사에 대한 욕심과 더 나아가 '경제적자유', '부자'가 되고 싶다는 목표를 이루기 위해

이것저것 손대고 있다. 

그중에 하나가 부동산인데, 결국에는 어떠한 길을 가든 최종적으로 갓물주가 되어 

월세받는 삶이 내가 원하는 경제적 종착역이기에

부동산 공부를 본격적으로 하자는 마음을 갖고 젊은부자마을 카페에 들어가

2019월세로봇 만들기 수업을 결제했다.

오늘은 월세로봇만들기 수업의 1주차 강의에 대해 적을 것이다.

첫주차 수업은 마인드에 대한 내용이 50%정도 차지했다.

"부자란 마음먹으면 일주일 안에 세계 어디든 First class를 타고 갈 수 있는 것"

꽤나 명쾌한 정의다.

단순한 문장 같지만, 일주일 안에 어디든 간다는 것은 단순히 고소득을 얻는 사람이 아니라

시간에 대한 자유까지 포함한다는 의미이다. 

예전에는 부자가 단순이 돈이 많은 사람을 일컫었다면, 요즘에는 돈에 + 시간이란 개념이 들어간 것 같다.

아무튼 마인드적인 부분은 여러가지 책에도 많이 나와 있고, 이미 자기개발서, 창업 관련 내용을 많이 접하면서 여러번 들었던 내용에서 크게 벗어나지 않았다.

마인드에 대한 강의가 끝난 후 본격적으로 월세로봇만들기 수업의 본질인 어떻게하면 월세로봇을 만들 수 있을까에 대한

강의가 진행됬다.

월세 1,000만 원이라는 큰 목표에 도달하기 위해 월세 500, 월세300, 월세 100, 1건 순으로 로드맵을 세우는 시간을 가졌는데,

모든 일이 그렇듯 첫 1건이 가장 힘들고 중요하다고 한다. (대부분의 사람들이 용기가 없어 첫 건도 못한다)

첫 1건을 하기 위해선 나의 현재 가용자금을 정확히 알아야 하는데, 나의 경우는 통장을 하나만 쓰기 때문에 정확히 9,00만 원이

내가 가용할 수 있는 자금이다.

일반적으로 월세 100만 원까지는 1년안에 만들어야 하며, 열심히 한다면 200만 원까지도 일년안에 가능하다고 한다.

목표는 무조건 내 능력치 보다 약간 높게 잡는게 좋다고 생각되기에 2019년 월세로봇으로 200만 원 월세 만들기를 목표로 삼았다. 

여기서 일반적인 성공방식은 1건에 1,000만 원의 실투자금을 들어, 월세 순익 20만원(연수익률 24%)를 5개하여 월세 100만 원을 만드는 것이다.

아마 수업을 듣지 않거나 부동산을 하나도 모르는 사람이라면(나포함) 어떻게 1,000만 원으로 부동산을 살까? 라는 의문이 들 수 있는데,

설명을 하자면, 1억짜리 집이 있다면 대출을 80% (8,000만 원)까지 받고 월세 임차인에게 보증금 1000에 월세 40에 임대를 놓는다면 

실투자금 1,000만 원만 들여서 월세 40만 원짜리 부동산을 가질 수 있게 된다는 의미다.

가격 1억 = 대출금 8,000천 + 임차 보증금 1,000 + 실 투자금 1,000

여기서 8,000만 원을 대출 받았으니 이자가 발생할 텐데, 이 이자를 월세 40만 원으로 내게 되면 

순이익은 보통 24만원이 떨어 진다. 

요즘은 대출이 막혀 있어서, 일반 매매로는 80%까지 안나오기 때문에 꼼수(여기선 언급할 수 없다)를 쓰더지 

경매를 적극적으로 활용해야 한다고 한다. (사실 부동산 공부의 기본은 아무리 생각해도 경매 같다.)

위의 방식으로 월세 100만 원을 만들었다면, 200만 원은 똑같은 방법을 여러번 하면 된다.

다만 자산 포트폴리오에 월세로봇 뿐만 아니라, 갭투자도 넣는 것을 추천했다.

(빌라 6채, 오피스텔 2채, 소형아파트 1채) 이런 식으로.. 

갭투자란 매매가 대비 전세가 비율이 굉장히 낮아, 전세끼고 적은 투자금으로 부동산을 구매하는 방법이다.

(ex 매매가 1억인 아파트가 있는데, 이 아파트의 전세가가 9천만원이다. 나는 천만 원만 있으면, 전세로 들어올 사람의 보증금 9천과 내돈 천만원으로

1억을 만들어 이 아파트를 살 수 있다는 말이다) 

이제 대충 어떻게 월세 100만 원을 만들지는 알겠다.

→1,000만 원 미만의 부동산 5채 정도에 투자하여 100만 원을 만든다.

그렇다면, 무엇을 살 것인가?

기본적으로 초보자라면 주거형 부동산을 하는게 좋고

주거형 부동산은 3가지 뿐이다. 

빌라, 소형아파트, 오피스텔 

월세로봇을 만드는 데 있어, 위 3가지 중 어떤 것을 해도 좋다.

다른 여러가지 이야기도 많았지만, 월세로봇만들기 첫주차 강의의 핵심은 위에 내용이다.

정리하자면,

1. 일단 월세로봇 100만 원 만들기라는 목표를 세우고 첫 건을 실행한다.

2. 이때, 실투자금은 최대 2,000만 원을 절대 넘기지 않는다.

3. 월세로봇의 대상은 빌라, 오피스텔, 소형아파트 3개가 있다.

이 주차 부터의 수업에서는 빌라, 오피스텔, 소형아파트에 대해서

하나씩 배우며 4주차 즉 모든 수업이 끝나게 되면 본인 성향에 맞는 것을 골라

실행에 옮기면 된다.

*과제: 전국 시, 도 위치와 인구 외우기 

2018/10/20 - [100권 도전] - #4 월세 로봇 만들기(김수영-유비)     <---월세로봇만들기 책 정리

2019/01/21 - [All of my life] - 월세로봇 만들기(유비) 수업 2주차  <---월세로봇만들기 수업 2주차 정리

주위 직장인들을 보면 두 가지 자기개발 유형이 있다.

첫째, 어학, 자격증 등을 공부함으로써 내부의 힘을 기르는 유형이다.

이들은 철저하게 업무에 필요한 능력치를 높이면서 스스로의 시장 가치를 높인다.

이러한 유형의 사람들은 직장이라는 울타리 안에서 승진과 이에 따르는 명예, 보상을 중요시하며 

때로는 이직을 통해, 본인의 가치를 높인다.

철저하게 커리어 빌더(Builder)로써 삶을 그려 나간다.

두 번째 유형은 내부 보단 외부에 방점을 찍는 사람들이다.

회사 업무보단 주식, 부동산에 관심이 지대하며 드물게 창업을 준비한다.

이들 중 많은 사람들이 회사라는 섬에서 벗어나

스스로 존재할 수 있기를 소망한다.

두 가지 유형 중 어떠한 것을 선택하든, 독하게 갈고 닦아야 한다.

많은 사람들이 회사 안에서 어영부영 시간을 보내고, 퇴근 후에는 단순히 근무시간을 견뎌냈다는 자체에

자신을 대견하게 여기며, 간편한 쾌락 속으로 빠져든다.

집단이 갖는 힘보다 개인이 가질 수 있는 힘이 커지는 시대에서, 

실력이 없다면 회사 뿐만이 아니라 사회에서도 본인이 설자리는 없다.

과거에도 그랬지만, 현재도 마찬가지며, 미래에는 더욱 심화 될 것이다.

이전에는 집단이 부와 기득권을 독차지 했다면,

앞으로의 세상에선 집단은 집단대로 개인은 개인대로 각기 다른 방식으로 영향력을 발휘할 것이다.

이때, 실력있는 개인과 실력없는 개인으로 나뉘어지게 되며

실력의 격차가 사회적 성공의 잣대 안에서 극명히 드러날 것이다.

그러니 안빈낙도하는 삶을 살고자하는 직장인이 아니라면

자기개발은 '혁명'의 수준에서 이루어 져야 한다.

Every passing minute is another chance to ture it all around

#1 될 일은 된다(마이클 A 싱어)

#2 세월이 젊음에게 (구본형)

쉐어하우스를 준비하게 되면 가장 걱정되는 것이 

'공실'이다.

보통 자기 집이 없는 사람들이 쉐어하우스를 시작할 때,

월세로 세팅을 많이하는데(전세나 매매로 하게되면 투자금이 많이 들기 때문에 빠르게 늘릴 수 없다)

최소 방 3개짜리 집을 얻는다면 못해도 월 70~110만 원 정도는 지불해야 한다. 

여기에 대출 이자(월세 보증금을 대출로 마련했다면), 인테리어비 등을 포함했을 때,

투자금은 생각보다 높다.

그래서 공실이 생기면 매월 내야하는 월세와 대출이자, 인테리어비 회수 등을 생각하면

아찔하기까지 하다.

그래서 쉐어하우스를 시작하기 전, 입지 조사가 굉장히 중요하다.

쉐어하우스의 공급보다 수요가 많은 지역을 찾는 것인데,

처음 쉐어하우스를 준비하시는 분들이라면 아마 막막할 것이다.

나 또한 굉장히 막막해서 쉐어하우스 관련 책을 3권정도 읽고

퇴사학교에서 하는 쉐어하우스 강의도 수강했다.

지금부터 책과 강의를 통해 알게된 쉐어하우스 수요 찾는 법을 서술하겠다.

(대부분의 내용은 퇴사학교 카인드 쉐어하우스 강의에서 들었던 것을 요약한 것이다. 쉐어하우스를 시작하고 싶은데, 잘 모르겠다면 강의 수강을 추천한다)

우선 본인이 하고자하는 쉐어하우스의 타깃을 정해야 한다.

타깃은 크게 

1. 직장인

2. 대학생

두 가지로 나뉘는데, 대학생은 당연히 대학가 주위를 찾아야 하며, 

직장인의 경우 큰 산업 단지나 병원, 직장이 모여 있는 곳을 찾아야 한다.

우선 직장인의 경우부터 살펴보면, 산업단지의 규모를 파악하기 위해선

www.kicox.or.kr에 들어가서 산업단지 현황 조사 파일을 살펴보면 된다.

산업단지 중 비교적 규모가 큰 곳을 고르고, 현지 부동산을 통해 사택 유무를 파악한다.

사택이 없는 곳이 많다면, 쉐어하우스가 충분히 들어갈 수 있는 여력이 된다.

또한, 산업단지 외에도 큰 병원의 경우 쉐어하우스 수요가 많다.

병원에 종사하는 사람들 중에는 우량 임차인이 많아, 한 번 입주하면 오랫동안 잘 나가지 않는다.

병원 근무 인원은 통상 의사수 * 3을 하면 되는데 국민건강보험 사이트에서 

병원 및 검진기관에 들어가면 확인할 수 있다.

끝으로 강남, 광화문 등 회사가 모여 있는 곳도 쉐어하우스에 대한 수요가 있다.

하지만 강남의 경우 쉐어하우스가 포화 상태이며(주관적인 생각), 이러한 지역은

매물이 워낙 비싸 들어가는 것이 녹록치는 않을 것이다.

만일 본인의 타깃이 대학생이라면, 대학을 선정해서 주변 쉐어하우스가 얼마나 있고

공실이 얼마나 있는지를 파악하면 수요를 예측할 수 있다.

그런데, 서울에 있는 대학교가 한 두개도 아니고 수도권까지 포함하면, 

어떤 대학교 주변에 쉐어하우스를 해야할지, 선택 범위가 너무 넓어

고르기가 쉽지않다.

이럴때 사용할 수 있는 것이, 대학교 정원(1만 이상), 대학교 기숙사 수용률(15% 미만)과 같이

기준을 정하는 것이다.

대학교 정원과 기숙사 수용률 데이터는 대학교육연구소 사이트에 접속하여, 통계자료를 보면 파악할 수 있다.

엑셀 형식의 파일을 다운 받아, 필터를 적용하여 대학교 정원, 기숙사 수용률로 일단 대학교를 추린다.

그 후, 기숙사 비용이 높은 지역을 골라 쉐어하우스를 들어갈 대학교를 고르면 된다.

만일 위에 서술한 방법들이 귀찮고 마음에 들지 않는다면,

가장 심플한 방법은 지하철 라인을 따라 찾는 것이다.

2호선 라인을 따라 지역을 살펴보며, 방3개 이상의 아파트가 있다면, 그곳 주위에 운영되고 있는 쉐어하우스를 

찾아본다. 만약 운영중인 쉐어하우스들이 공실이 없거나(특히 9월, 2월에 공실이 많다면 수요가 없는 지역이니 피하는게 좋다) 있어도 하나 정도라면, 충분히 수요가 있는 곳으로 볼 수 있다.

부동산은 네이버 부동산을 통해 찾으면 되고, 공실 여부는 인터넷 손품을 팔다보면 자연스럽게 파악할 수 있다.

지금까지 쉐어하우스 입지 선정을 위한 수요를 파악하는 방법에 대해서 알아보았다.

사실 아무리 손품 발품을 팔아도 쉐어하우스를 오픈했을 때, 공실이 발생할 것에 대한 두려움은 사라지지 않는다.

이것은 누구나 마찬가지이며, 이 두려움을 이겨내고 행동에 옮기는 사람은 성공적으로 쉐어하우스를 운영할 것이고

그렇지 않은 사람은 쉐어하우스에 대한 공부만 하며, 시간을 허비할 것이다. 

투자는 행하지 않으면, 아무런 의미가 없다.

공부하는 것을 투자한다고 착각하지 말고, 꼭 실천하길 바란다.  

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쉐어하우스 프로젝트 #1

#3 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 (1편)

#3 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 (2편)

#4 월세 로봇 만들기(김수영-유비)